Biệt thự biển và những góc nhìn sáng – tối

Biệt thự biển là gì ?

Biệt thự biển là bất động sản villas gần hoặc sát biển. Biệt thự biển được xem là món hàng xa xỉ chỉ dành cho 1% số người mua bất động sản thường thấy.

Biệt thự biển trong các dự án resort thông thường là một bất động sản thương mại. Nên người mua tại đây ngoài việc hưởng thụ những kì nghỉ trong biệt thự, thì còn có thể xem như một thương vụ đầu tư lâu dài rất hiệu quả.

Về pháp lý cá biệt có một ít dự án biệt thự nằm trong resort nhưng cách biển khoảng hơn 200m thì có một số được sở hữu cá nhân dài hạn. Người mua có quyền thoải mái ở, hoặc tự khai thác so với các biệt thự biển khác phần lớn thời gian phải được khai thác cho thuê.

Biệt thự biển trong tôi & những khách hàng của tôi

Đã từng triển khai nhiều dự án hạng sang tại Sài Gòn. Tôi nhận được một điều rất quan trọng từ chính khách hàng của mình :”Đến một thời điểm, em sẽ thấy điều mà chúng ta cần không chỉ là tận hưởng cuộc sống hằng ngày. Mà đôi lúc phải tìm đến tận hưởng khoảnh khắc của cuộc đời.”

Căn nhà đang ở, những chuyến du lịch là để tận hưởng cuộc sống. Còn khoảnh khắc và bất động sản nghỉ dưỡng để trải nghiệm chính là tận hưởng cuộc đời.

Biệt thự biển không chỉ là món hàng xa xỉ được khoát lên mình để tô son điểm phấn cho danh vọng, cho địa vị. Mà với nhiều khách hàng của tôi, biệt thự biển còn là nơi để họ phải nhớ đến những khoảnh khắc với gia đình, bạn bè, để tận hưởng những điều tốt đẹp mà cuộc đời đem lại cho họ.

Tôi tin vào điều này, và cố gắng đem đến nhiều hơn những căn biệt thự biển giá trị nhất cho cuộc đời khách hàng mong muốn.

10 LƯU Ý khi mua biệt thự biển

Lưu ý 1 – Xác định rõ mục đích mua biệt thự biển theo mức độ ưu tiên : Ví dụ – Hưởng thụ – đầu tư – để dành – mục đích khác.

Lưu ý 2 – Hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính so với vốn tỷ lệ quá lớn

Lưu ý 3Biệt thự biển là bất động sản thương mại, nên phải tính khả thi khai thác du lịch.

Lưu ý 4 – Chủ đầu tư quan trọng, nhưng đơn vị quản lý khai thác quan trọng không kém.

Lưu ý 5 – Hầu hết villa biển trên thị trường đều bán ở giá tương lai.

Lưu ý 6 – Lưu ý những điều khoản cam kết, những chi phí phải chịu, đơn vị kiểm toán độc lập là ai.

Lưu ý 7 – Tính pháp lý của biệt thự biển(lâu dài hay có thời hạn còn bao nhiêu năm)

Lưu ý 8 – Biệt thự biển khác những loại hình bất động sản khác rất nhiều, đừng đem cách đầu tư ở những kênh như đất nền hay căn hộ vào biệt thự biển.

Lưu ý 9 – Rẻ chưa chắc đã TỐT, hãy cẩn trọng nếu giá bán rẻ hơn quá nhiều so với các dự án cùng khu vực hay phân khúc.

Lưu ý 10 – Xác định rõ thời gian thu hồi vốn, thông thường là từ 8-13 năm sẽ thu hồi được vốn. Còn lại thời gian khai thác được xem là lợi nhuận lâu dài của bất động sản biển (nếu chủ biệt thự không bán).

10 LƯU Ý khi mua biệt thự biển

Biệt thự biển là tài sản giá trị lớn, đôi khi không cẩn trọng trong 1 quyết định sẽ làm cho khách hàng mua cục nợ vào thân. Với Nhật Phạm thì khi lựa chọn mua biệt thự biển tôi thường ưu tiên về đơn vị vận hành khai thác để nhìn nhận sau đó rồi mới đến các yếu tố như vị trí và chủ đầu tư.

4 GIÁ TRỊ khách hàng được khi sở hữu biệt thự biển

Chủ nhân của những căn biệt thự biển sẽ được gì khi sở hữu ? Tôi sẽ chia sẻ 4 giá trị chính mà tôi nhận ra từ chính những vị khách hàng của tôi trong quá trình 5 năm làm nghỉ dưỡng.

+ Đầu tư lâu dài – số lượng biệt thự biển là vô cùng hữu hạn : Trong ngắn hạn những biệt thự hạng sang này rất khó tăng giá, nhưng khi đưa vào khai thác hiệu quả thì giá trị tăng rất lớn. Một điều mà tôi nhận ra là rất ít khách hàng bán lại, nên hầu như giá bán được quyết định bởi người bán chứ không phải bởi người mua.

+ Thu nhập thụ động từ khai thác cho thuê : Hầu hết các dự án biệt thự biển trên thị trường đều cam kết về mức doanh thu hằng năm. Thông thường rơi vào khoảng 8%-10%/năm theo giá trị $ hoặc VND. Đây chỉ là tiêu chí đầu tư phụ cho giá trị 1 mà thôi, khách hàng không nên chọn đây là tiêu chí quan trọng nhất.

+ Hưởng thụ cuộc sống : Rất nhiều khách hàng của tôi mua biệt thự biển chọn đầu tư là phụ, mà dùng để cho gia đình và bạn bè là chính. Nhiều dự án biệt thự biển hằng năm đều có từ 15-20 đêm dành cho chủ nhân căn biệt thự. Bạn có thể khai thác, cho tặng bạn bè sử dụng. Điều họ quan tâm chính là ở đây đẹp không, có xứng đáng cho họ quay lại hay không, có thuận tiện cho họ đi nghỉ hay không và đơn vị vận hành có đủ đẳng cấp hay không.

+ Khẳng định địa vị bản thân : Biệt thự biển như tôi đã chia sẻ là món hàng xa xỉ, mua để phục vụ cho việc kinh doanh, cho tặng đối tác là một nhu cầu có thật từ 2 vị khách có địa vị tôi đã được gặp. Biệt thự biển chỉ đơn giản là nơi để họp và bàn công việc đi kèm đó là những bữa tiệc của họ.

4 GIÁ TRỊ khách hàng được khi sở hữu biệt thự biển

Xác định rõ giá trị của bất động sản biển đem lại là bước đầu tiên để xác định được sản phẩm này có thật sự phù hợp với nhu cầu và mong muốn của mình hay không ?

Làm sao để biết nên mua biệt thự biển nào ?

Tùy vào mong muốn và tài chính của khách hàng mà có nhiều sự lựa chọn phù hợp.

Ở đây Nhật Phạm chỉ gom lại 2 đối tượng chính là sử dụng và đầu tư để khách hàng đưa tiêu chí nào quan trọng hơn để xem xét có nên mua không.

Mua để khẳng định địa vị & hưởng thụ : Ưu tiên chọn đơn vị quản lý .

Ai là đơn vị quản lý khai thác, đây chính là thương hiệu đem lại cho chủ nhân những giá trị vô hình là địa vị khi sở hữu hay sử dụng hưởng thụ tuyệt vời. Đơn giản nếu quý khách nói tôi có 1 căn biệt thự biển siêu sang của Regent 6 sao hay của Intercontinental thì chắc chắn sẽ rất tự hào với bạn bè.

Vì là dùng để nghỉ dưỡng nên phải ở những nơi có đơn vị quản lý lớn để đem lại trải nghiệm thoải mái khi đi du lịch.

Có nhiều nơi mà Nhật Phạm đánh giá là chỉ có ưu tiên khách hàng, còn chủ nhà thì thường không nhận được sự hỗ trợ tốt khi cần đặt phòng từ chính căn nhà của mình.

Mua để đầu tư dài hạn và thu nhập thụ động : Chọn lựa đơn vị quản lý vận hàng – vị trí và những điểm thu hút du khách của dự án.

Đây là 3 tiêu chí cực kì quan trọng ảnh hưởng đến tính khả thi khai thác thương mại của bất động sản biển.

Vị trí có 3 khía cạnh quan trọng :

+ Không quá xa sân bay, cao tốc, quốc lộ, cảng biển… là tiêu chí bắt buộc nên xem xét. Cảm giác du khách ngồi vài tiếng đồng hồ trên máy bay, xe mà còn phải đi tiếp vài tiếng nữa để đến chỗ nghỉ ngơi thì rất khó thu hút được, đặc biệt là du khách ở xa, du khách quốc tế đến ở.

+ Phải có cảnh đẹp, biển đẹp, hoặc núi đẹp là bắt buộc : Du lịch nghỉ dưỡng hay trải nghiệm đều có xu hướng lựa chọn những điểm đến nổi tiếng được du khách giới thiệu nhiều hay checking nhiều. Đây là 1 kênh thu hút du khách cực kì hiệu quả giúp giảm thiểu chi phí marketing của đơn vị vận hành.

+ Xung quanh có gì hay không cũng rất quan trọng : Nếu chỉ đơn độc 1 resort thì rất khó để thu hút được du khách. Hãy chọn lựa những cụm resort mặc dù có cạnh tranh nhưng cũng giúp thu hút du khách đến với khu vực này dễ dàng hơn.

Đơn vị quản lý có những lưu ý quan trọng sau :

+ Nên chọn những dự án đã có đơn vị vận hành khai thác : Chỉ nên lựa chọn những đơn vị đã có kinh nghiệm khai thác du lịch. Nên kiểm tra các resort khác họ quản lý, review, đánh giá, rating trên các trang booking du lịch lớn.

Khi chọn những đơn vị này thường họ có brand, hệ thống khách hàng sẵn, có hệ thống marketing sẵn sẽ giúp ích rất nhiều cho việc thu hút du khách đến với những nơi mới.

+ Thương hiệu là chìa khóa thu hút : Nhóm khách hàng thuê biệt thự biển là ai, họ sẽ thích những thương hiệu nào, họ sẽ sẵn sàng chi trả số tiền lớn không.

Đa số là du khách trong nước có thu nhập cao thuê cho gia đình đi du lịch, style của nhiều người là thích thương hiệu ngoại 5 sao hay gọi là sính ngoại.

Với du khách quốc tế thì họ càng không biết những resort hay brand trong nước. Chính vì vậy khi họ đến những nơi này với gia đình họ có xu hướng chọn những thương hiệu mà mình đã trải nghiệm ở nơi khác.

Chính vì vậy, trong bất động sản biển đặc biệt là biệt thự biển dành cho gia đình là chính nên chọn những dự án có đơn vị quản lý vận hành là thương hiệu quốc tế sẽ có rất nhiều lợi thế khi vào khai thác.

Ngoài ra, những vấn đề cực kì quan trọng khác như chính sách giá, cam kết lợi nhuận, các chi phí vận hành cũng là tiêu chí nên đánh giá khi lựa chọn.

Điều này ảnh hưởng lớn đến tính khả thi khi khai thác du lịch. Bất động biển nói chung hay biệt thự biển nói riêng sẽ tăng giá mạnh nếu du lịch phát triển mạnh, khai thác tốt. Khi khai thác hiệu quả, lợi nhuận cao cũng góp phần giúp thanh khoản những món tài sản xa xỉ này cao hơn so với thông thường.

Làm sao để biết nên mua biệt thự biển nào ?

Xác định nên mua khu vực nào, mua dự án nào, mua bao nhiêu tiền là phù hợp với mong muốn của quy khách. Trong quá trình tư vấn, ngoài những thông tin trên tôi còn cố gắng khai thác vào điều mà quý khách hàng thật sự mong đợi là gì để tìm ra dự án thật sự phù hợp.

Những hình thức cam kết biệt thự biển và LƯU Ý

+ Cam kết lợi nhuận từ 8%-12% trên giá trị căn biệt thự trong 10-15 năm và chia sẻ lợi nhuận 85%/ năm .

+ Cam kết lợi nhuận 8%-10% hoặc lựa chọn chia sẻ trực tiếp từ doanh thu (thông thường là 30-40% doanh thu) .

+ Không còn cam kết lợi nhuận mà chuyển qua chia sẻ lợi nhuận thực tế từ kinh doanh

Điểm khác biệt chủ yếu là tính minh bạch :

+ Với chia sẻ lợi nhuận thì doanh thu từ khai thác về phải trừ rất nhiều chi phí bao gồm vận hành, bảo dưỡng, marketing, chi trả hoa hồng cho bên thứ 3.

Tính minh bạch trong này phải được xem xét kĩ lưỡng, một số đơn vị đưa chi phí vận hành và chi trả cho bên thứ 3 quá cao sẽ làm ảnh hưởng trực tiếp tới số tiền thực nhận của chủ nhân căn biệt thự biển.

+ Với chia sẻ từ doanh thu thì chủ nhân căn biệt thự biển không cần lo lắng nhiều về các chi phí trong quá trình sinh ra doanh thu. Chỉ cần quan tâm 1 năm thu về được bao nhiêu thì mình nhận 40% trong đó.

Có nhiều khách hàng thích lựa chọn chia sẻ doanh thu hơn so với chia sẻ lợi nhuận. Đặc biệt trong những năm đầu chi phí marketing sẽ tương đối lớn ảnh hưởng tới lợi nhuận.

Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư có cam kết lợi nhuận thì khách hàng không cần quá lo lắng.

Những hình thức cam kết biệt thự biển và LƯU Ý

Nếu lựa chọn giữa cam kết lợi nhuận + chia sẻ lợi nhuận & cam kết lợi nhuận + chia sẻ doanh thu thì bản thân của tôi lại thích hướng chia sẻ doanh thu hơn.  `

6 RỦI RO khi mua biệt thự biển

+ Khai thác kém : Như Nhật Phạm đã chia sẻ ở trên, tính khả thi trong khai thác kinh doanh ảnh hưởng trực tiếp đến yếu tố lợi nhuận khai thác cho thuê, ảnh hưởng đến việc thanh khoản, ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị gia tăng của các căn biệt thự biển.

Chắc chắn sẽ không thể bán dễ, bán được giá, hoặc chủ đầu tư trả lợi nhuận cam kết đúng hạn nếu kinh doanh không tốt, tỷ lệ lấp đầy phòng thấp, hoặc giá thuê phòng quá thấp.

+ CDT không hình thành dự án : Các dự án bất động sản nghỉ dưỡng thường có quy mô lớn, tổng vốn đầu tư lớn mà lại khó bán (khó huy động vốn) nên nếu chủ đầu tư có vốn nhỏ, hoặc đặc biệt là kinh doanh bán biệt thự biển không được tốt thì rất khó hình thành lên đúng hạn.

Chưa kể, các dự án biệt thự biển thường phải chỉnh chu trong thiết kế, cảnh quan nên nếu chủ đầu tư không đặt tâm mình vào thì rất khó hình thành lên đẹp dẫn đến không thể khai thác hiệu quả .

+ Không uy tín trong trả cam kết và kiểm toán : Hợp đồng giữa khách hàng và chủ đầu tư các căn biệt thự biển đa số là hợp đồng thuê có thời hạn tối đa 50 năm. Đồng thời cam kết khai thác cho thuê trong thời gian 8-12 năm tùy hợp đồng.

Các hình thức cam kết chia sẻ doanh thu hay lợi nhuận đều phải rõ ràng về tính khả thi của khai thác kinh doanh và có đơn vị kiểm toán quốc tế uy tín để tránh tình trạng không minh bạch trong các con số chi phí hay doanh thu.

Chính vì vậy, Nhật Phạm cũng đã lưu ý ngoài chủ đầu tư thì nên xem đơn vị vận hành là ai(thường sẽ có đơn vị kiểm toán đi kèm với các đơn vị này).

+ Sử dụng đòn bẩy quá lớn : Thông thường phương án tài chính mua biệt thự biển là dùng số vốn nhất định từ 30%-50%, còn lại là vay vốn ngân hàng. Sau đó dùng chính những lợi nhuận từ khai thác cho thuê thu được để chi trả lãi ngân hàng, còn vốn thì coi như tiền góp tích lũy tài sản.

Nếu như dùng đòn bẩy tỷ lệ quá lớn từ 60%-70%, thì khi ngân hàng tăng lãi suất vay sẽ ảnh hưởng đến khách hàng rất nhiều.

Theo khuyến cáo mà một khách hàng của Nhật Phạm là CFO của 1 doanh nghiệp tính toán chỉ nên vay tối đa 50% là an toàn nhất, nên vay càng lâu càng tốt.

+ Thanh khoản kém : Giá trị lớn, khách hàng mục tiêu nhỏ, bán lại thì ít PR quảng cáo nên thanh khoản là tiêu chí rất quan trọng khách hàng luôn phải lưu ý. Để giải quyết những vấn đề này phần nào nên chọn các dự án khai thác tốt, nguồn thu lớn và chọn một môi giới chuyên bất động sản nghỉ dưỡng sẽ giúp ích rất nhiều.

+ Khó khăn trong việc đặt phòng trong gói miễn phí mà chủ căn biệt thự được nhận khi làm việc với các đơn vị vận hành không uy tín.

6 RỦI RO khi mua biệt thự biển

Biệt thự biển là một tài sản rất lớn, rủi ro lớn đi kèm với những giá trị vô hình và hữu hình rất lớn. Với tôi, giá trị vô hình của những bất động sản biển này là điều mà tôi mong muốn đem đến cho khách hàng của mình.