Căn hộ Quận 2

Thị trường đầy tiềm năng đi kèm với cạm bẫy

Bức tranh về thị trường và dự án căn hộ tại Quận 2 được Nhật Phạm chia sẻ theo quan điểm cá nhân. VỚi kinh nghiệm triển khai hơn 20 dự án lớn nhỏ tại Quận 2 giúp tôi có thể chia sẻ cho quý khách những góc nhìn riêng về khu vực luôn là tâm điểm.

Để đánh giá về thị trường căn hộ Quận 2, tôi có thể tóm tắt nhanh : “Dễ mua được sản phẩm ưng ý mà cũng dễ loạn não vì ma trận dự án na ná nhau”. Qua bài viết này, tôi cố gắng chia sẻ lại những điểm quan trọng giúp quý khách hàng có thể lựa chọn chính xác dự án nên mua.

Điểm mạnh và điểm yếu của thị trường Quận 2

Điểm yếu thị trường căn hộ Quận 2

Điểm yếu 1 : Nói đến thị trường Quận 2, chắc chắn ai cũng đồng ý với nhau điểm yếu lớn nhất là số lượng dự án cung cấp ra thị trường luôn là nhiều nhất thị trường. Cứ 1-2 tháng sẽ có ít nhất 1 dự án cung cấp ra thị trường. Từ 2017 đến nay thị trường đón nhận chủ yếu sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp.
=> Điểm tích cực của điều này là khách hàng mua căn hộ Ở có rất nhiều cơ hội để mua được căn hộ ưng ý. Ngay cả khách hàng mua căn hộ để đầu tư, nếu biết chọn đúng dự án tốt và phù hợp thì vẫn có khả năng sinh lời cao nhờ thị trường sôi động bởi các dự án trong khu vực.

Điểm yếu 2 : Rất nhiều khách hàng của tôi tỏ ra khá lo ngại, mặt bằng giá căn hộ Quận 2 tăng liên tục. Dự án sau có giá bán cao hơn dự án trước, dự án hoàn thiện rồi có mặt bằng giá bán thấp hơn so với dự án mới bắt đầu công bố.
=> Điểm tích cực là hầu hết các dự án sau mặt bằng giá chủ yếu tăng trưởng theo hạ tầng tại khu vực. Khách hàng mua đầu tư có lợi nhuận tốt, dự kiến 1 số khu vực của Quận 2 như Thủ Thiêm, Rạch Chiếc, Thạnh Mỹ Lợi mặt bằng giá vẫn sẽ còn tiếp tục tăng.

Điểm yếu 3 : trong giai đoạn từ 2015 đến nay thì điểm được rất nhiều khách hàng quan tâm là tính pháp lý của các dự án. Sự đình trệ trong việc giải quyết pháp lý nhiều khu vực như Rạch Chiếc, Thủ Thiêm, các dự án khu vực Bình Khánh gây rất nhiều khó khăn cho cả chủ đầu tư và khách hàng.
=> Tùy vào tiềm lực của các chủ đầu tư, mà thời gian giải quyết pháp lý nhanh hay chậm. Thông tin gần nhất mà chúng tôi nắm được thì pháp lý các dự án tại Quận 2 đã sơ bộ được gỡ vướng mắc, tuy nhiên đa số sẽ còn phần xác định lại giá trị đất.

Điểm mạnh thị trường căn hộ Quận 2

Điểm mạnh 1 : Thị trường Quận 2 đó chính là nguồn cung và sự sôi động ở môi giới và khách hàng. Quận 2 tập trung hầu hết các công ty môi giới lớn tại Sài Gòn hoạt động phân phối, kéo theo đó là luôn có một lượng khách hàng rất lớn được giới thiệu về thị trường này. Chính điều này, làm cho cung cầu của thị trường Quận 2 luôn tốt hơn so với phần còn lại tại HCM.

Điểm mạnh 2 : Quy hoạch bài bản hơn ở các khu vực sau này. Đặc biệt phải kể đến Thủ Thiêm và Rạch Chiếc, có rất nhiều dự án đẹp được quy hoạch đồng bộ về hạ tầng cũng như tiện ích sống.
Rộng ra hơn, quy hoạch bờ Đông Sài Gòn là Thủ Thiêm sẽ là biểu tượng tương lai của VN. Các khu vực khác phát triển làm vệ tinh cho Thủ Thiêm. Tầm nhìn 2018 – 2025 thì khu vực này sẽ hình thành hết đem lại một cơ hội đầu tư dài hạn rất lớn.

Điểm mạnh 3 : Sự tập trung của các thương hiệu lớn. Quận 2 là điểm nóng rót vốn FDI của các tập đoàn lớn vào BĐS như Capitaland, Keppel Land, Kusto Home, Lotte, GS E&C, HongKong Land, Frasers Property, Mapletree . Đây đều là những ông lớn nước ngoài đầu tư tại Việt Nam, và hầu như đều có mặt tại Quận 2.
Lưu ý quan trọng ngoài chất lượng, uy tín thì các chủ đầu tư nước ngoài sở dĩ được khách hàng ưa chuộng vì phương thức thanh toán rất tốt. Luật quy định không được quá 50% trước khi nhận nhà nên hầu như các dự án của họ chỉ thanh toán ở mức 1-2%/ tháng.

Điểm mạnh 4 : Tỷ suất cho thuê của Quận 2 đang tốt hơn các Quận khác rất nhiều. Nhiều khu vực từ trung tâm ra đến các quận liền kế thì tỷ suất khoảng giao động từ 4-5%, riêng tại Quận 2 thì tỷ suất giao động tốt từ 5-7%. Nếu kết hợp với việc tích lũy tài sản, nhận nhà cho thuê sau 4-5 năm (căn hộ còn mới) thì bán đi sẽ là phương án đầu tư rất tốt.

Khu vực nào tại Quận 2 đáng xem xét mua ?

1/ Nếu quý khách đang có nhu cầu mua căn hộ Quận 2 để Ở :

Nếu đang cần gấp để Ở :

+ Thảo Điền

Điểm mạnh : Cộng đồng cư dân tuyệt vời, đẳng cấp. Đi kèm là các tiện ích sống tương đồng với đẳng cấp cho cư dân sống trong khu Thảo Điền.

Điểm yếu : Hay bị ngập, hiện tại đang thay cống để giải quyết bớt.

+ Khu vực An Phú – An Khánh

Điểm mạnh : Khu vực đông đúc, với đầy đủ tiện ích sống . Cư dân và tiện ích phát triển dọc các trục giao thông như Xa Lộ Hà Nội, Song hành, Trần Não, Lương Định Của.

Điểm yếu : Quy hoạch hơi cũ, không đồng bộ lắm so với vị thế đáng lẽ phải có của khu này.

Nếu cần Ở tương lai :

+ Thảo Điền : Thảo Điền có một đẳng cấp khác, và cá nhân tôi luôn chọn nơi đây là số 1 tại Quận 2 để sống lâu dài. Hiện tại và tương lai tôi luôn tin về cộng đồng trong khu vực này.

+ Thủ Thiêm : Bờ Đông Sài Gòn, nơi tọa lạc của những dự án đô thị đẳng cấp nhất. khi hình thành sẽ đẳng cấp và cộng đồng cư dân đa số là giới giàu có, hoặc giới trẻ có địa vị xã hội. Hiện tại, có thể xem qua khu Sala của Đại Quang Minh, hoàn toàn khác với xung quanh.

+ Rạch Chiếc : Khu Rạch Chiếc dù nằm giáp với Quận 9 nhưng được quy hoạch mới hoàn toàn. Khu vực này di chuyển rất thuận tiện với các tuyến đường song hành cao tốc, đường Mai Chí Thọ, Xa Lộ Hà Nội & Đỗ Xuân Hợp. Tiện ích sống nằm ở nội khu dự án tiêu biểu như Saigon Sports City, Palm City với khu thương mại lớn nhất Quận 2.

2/ Nếu quý khách đang có nhu cầu mua căn hộ Quận 2 để ĐẦU TƯ :

Đối với tôi, để đầu tư thì yếu tố cần xét đầu tiên chính là yếu tố chờ về giao thông và dân cư. Đây là 2 yếu tố chính làm giá trị bất động sản gia tăng đúng theo giá trị của nó, chứ không phải tăng trưởng theo thị trường sốt nóng ảo.

Tại Quận 2 có 2 khu vực xứng đáng đầu tư nhất :

+ Thủ Thiêm và lân cận trong bán kính 2km : Thủ Thiêm tăng giá mạnh từ thời 2015 đến nay, tuy nhiên tôi chắc chắn mặt bằng giá Thủ Thiêm vẫn còn tăng mạnh nữa khi các dự án lớn công bố nhiều hơn. Và khu vực liền kề với Thủ Thiêm nếu có giá bán < 75 triệu thì hoàn toàn xứng đáng để đầu tư ngay.

Tầm nhìn khu vực này sẽ bắt đầu sôi động hơn từ cuối 2019 và sẽ dân cư nhộn nhịp vào năm 2024 (Giai đoạn này hầu hết các dự án lớn tại Thủ Thiêm đã bắt đầu bàn giao cho cư dân vào sinh sống).

+ Rạch Chiếc : Như đã chia sẻ ở trên, để chọn khu vực đầu tư tốt khác tại Quận 2 thì tôi sẽ chọn Rạch Chiếc cho vị trí thứ 2 sau Thủ Thiêm. Khu Rạch Chiếc còn nguyên xi, và đã bắt đầu triển khai làm từ 2017 đến nay. Tại Rạch Chiếc có cụm đô thị Palm City & Saigon Sports City, khu đô thị Lakeview (Novaland) đã hình thành, và đặc biệt là gần 200ha khu sân Golf Rạch Chiếc cũ đang đợi ông lớn động thổ.

Tầm nhìn khu vực này là giai đoạn 1 từ đầu 2017 là tốt nhất, giai đoạn 2 để đầu tư tốt là giữa 2019 (trước khi đường Song Hành Cao Tốc thông xe). Đến giai đoạn 2021 khu vực này dân cư sẽ bắt đầu sôi động, và 2024-2025 sẽ sơ bộ hình thành toàn bộ.

Khu vực nào tại Quận 2 đáng xem xét mua ?

Hãy khoanh vùng khu vực phù hợp với nhu cầu và sở thích của quý khách trước khi quyết định chọn mua dự án nào. Cơ hội mua được căn hộ phù hợp thì chọn đúng khu vực chiếm 30% tỷ lệ thành công.

Chủ đầu tư nào tại Quận 2 có dự án đáng mua

1/ Với nhu cầu mua Ở :

Chúng tôi sẽ đánh giá các chủ đầu tư tại Quận 2 dựa theo các dự án đã hiện hữu.

Căn hộ Cao cấp : Đại Quang Minh, Keppel Land, Sơn Kim Land, Capitaland, Kusto Home – Đảo Kim Cương

Căn hộ tầm trung : Homyland, Kiến Á

2/ Với nhu cầu mua đầu tư :

Chúng tôi sẽ chia ra nhiều phương thức, đi kèm là những chủ đầu tư phù hợp với nhu cầu đó.

Tích lũy tài sản : Ưu tiên mua của Keppel Land & Capitaland với chính sách thanh toán rất tốt.

Đầu tư dài hạn : Các chủ đầu tư lớn có chính sách thanh toán tốt và bàn giao chất lượng tốt là ưu tiên thứ 2 sau các yếu tố chờ quan trọng là hạ tầng và dân cư. Dựa theo tiêu chí này thì có thể tham khảo các dự án trong khu vực trọng điểm đầu tư tốt của các chủ đầu tư như Keppel Land, Capitaland, Novaland.

Đầu tư ngắn hạn (lướt sóng) : Số lượng dự án có thể lướt là rất ít, và trong số ít dự án đó thì lại có rất ít căn có thể lướt sóng. Chính vì vậy, tôi khuyên khách hàng hãy cẩn trọng nếu đang có ý định lướt sóng căn hộ tại Quận 2.

Tuy nhiên, sẽ có cơ hội với các dự án đặc biệt như số lượng môi giới tham gia rất lớn mà giỏ hàng cung ra nhỏ giọt. Hoặc các dự án có số lượng căn quá ít, lại ở khu vực đặc biệt như Thủ Thiêm thì cũng có thể có cơ hội lướt sóng được.

Các chủ đầu tư có thể lướt sóng được như Masteri, Empire, Sonkim Land với The Metropole hoặc các dự án lớn như Laimian của HDTC (nếu công bố ra có lượng môi giới tham gia đông). Nhưng tôi nhắc lại một lần, chỉ là có thể lướt sóng và tỷ lệ thắng hoặc lời nhiều là không cao.

Chủ đầu tư nào tại Quận 2 có dự án đáng mua

Mỗi chủ đầu tư có style khác nhau trong cách tạo ra các dự án, cách thức tổ chức bán hàng. Chọn đúng chủ đầu tư phù hợp với nhu cầu là cách tăng thêm 20% cơ hội mua được căn hộ phù hợp.

Mặt bằng giá bán căn hộ Quận 2 theo khu vực

1/ Khu vực Thạnh Mỹ Lợi :

+ Đã hoàn thiện : Mặt bằng giá hoàn thiện từ 48 triệu/m2 – 60 triệu/m2 .

Dự án tiêu biểu của khu vực : Vista Verde – Đảo Kim Cương

+ Đang bán mới : Mặt bằng giá đang bán từ 70 triệu/m2 – 80 triệu/m2.

Dự án tiêu biểu : One Verandah , La Premier (Giá khoảng 38 triệu/m2)

2/ Khu vực Thủ Thiêm :

+ Đã hoàn thiện : Mặt bằng giá hoàn thiện từ 4500$/m2

Dự án tiêu biểu của khu vực : Sala của Đại Quang Minh.

+ Mở bán mới : Mặt bằng giá từ 4800$/m2 – 5500$/m2

Dự án tiêu biểu : Empire City – The Metropole

3/ Khu vực Thảo Điền :

+ Đã hoàn thiện : Mặt bằng giá từ 50 triệu/m2 – 65 triệu/m2

Dự án tiêu biểu : Tropic Garden – Masteri – Gateway Thảo Điền.

+ Mở bán mới : Mặt bằng giá từ 55 triệu/m2 – 75 triệu/m2

Dự án tiêu biểu : D’edge – Q2 Thao Dien

4/ Khu vực An Phú – An Khánh :

+ Đã hoàn thiện : Mặt bằng giá từ 44 triệu/m2 – 65 triệu/m2

Dự án tiêu biểu : The Sun Avenue – Estella Heights

+ Mở bán mới : Mặt bằng giá từ 55 triệu – 75 triệu/m2

Dự án tiêu biểu : The Palaca Residence – Laimian City – Masteri Parkland

5/ Khu vực Bình Khánh :

+ Đã hoàn thiện : Mặt bằng giá từ 55 triệu/m2

Dự án tiêu biểu : New City

+ Mở bán mới : Mặt bằng giá từ 65 triệu/m2 – 80 triệu/m2

Dự án tiêu biểu : Paris Hoàng Kim – Water Bay & Saigon Broadway (Novaland)

6/ Khu vực Rạch Chiếc :

+ Đã hoàn thiện : Mặt bằng giá từ 35 triệu/m2 (giao thô)

Dự án tiêu biểu : Phân khu Palm Heights trong Palm City của Kepple Land

+ Mở bán mới : Mặt bằng giá từ 40 triệu/m2 – 58 triệu/m2

Dự án tiêu biểu : Gem Riverside – Palm Garden & tương lai có Saigon Sports City

Ngoài ra còn 2 khu vực khác là khu vực phường Bình Trưng & Cát Lái có một số dự án giá trung bình dưới 35 triệu/m2 khách hàng có thể tham khảo

+ Đã hoàn thiện : Homyland 2 – La Astori – Citi Home – Citi Soho.

+ Mở bán mới : Homyland 3 – Citi Alto

Mặt bằng giá bán căn hộ Quận 2 theo khu vực

Mặt bằng giá trong khu vực được chúng tôi thu thập vào đầu năm 2019. Mặt bằng giá là cơ sở để có thể xem xét nhanh một dự án mới ra bán giá có cao, hay mua lại căn hộ hoàn thiện giá tốt không ?

Empire City siêu dự án đẳng cấp nhất Thủ Thiêm công bố Giai Đoạn 4
Empire City siêu dự án đẳng cấp nhất Thủ Thiêm công bố Giai Đoạn 4
Feliz En Vista của Capitaland công bố block cuối của Somerset (Ascott )
Feliz En Vista của Capitaland công bố block cuối của Somerset (Ascott )