Đầu tư căn hộ và những bài học thực tế

Đầu tư căn hộ là gì ?

Đầu tư căn hộ là mua căn hộ không với mục đích dùng để Ở. Với mong muốn sinh ra lợi nhuận từ số tiền mua căn hộ. Người đầu tư căn hộ không phải là người dùng cuối của loại hình bất động sản này. Thông thường các loại đầu tư căn hộ chung cư thường thấy : Đầu từ lướt sóng, đầu tư cho thuê, đầu tư bán lại, đầu tư mục đích tích lũy tài sản.

Trong bài Đầu tư căn hộ này nói về điều gì ?

Để xác định được phương án đầu tư căn hộ hợp lý phải hiểu rõ mong muốn lợi nhuận bao nhiêu và tài chính khách hàng có là bao nhiêu ? Để giúp khách hàng hiểu rõ hơn Nhật Phạm & Các Cộng Sự chia sẻ về 3 phần quan trọng trong đầu tư căn hộ.

  • Viễn cảnh đầu tư căn hộ thực tế ra sao ?
  • Những hình thức đầu tư căn hộ và case thực tế qua các câu chuyện đầu tư.
  • Những yếu tố ảnh hưởng khi đầu tư căn hộ chung cư cần lưu ý.

Viễn cảnh đầu tư căn hộ thực tế ra sao ?

Đầu tư căn hộ chung cư không còn quá xa lạ với giới đầu tư bất động sản Việt Nam. Thịnh hành từ giai đoạn cuối 2013 đầu 2014 khi thị trường bắt đầu hồi phục. Vậy trong 5 năm qua, giới đầu tư căn hộ có những bài học nào lớn hay không ? Nhật Phạm chia sẻ lại 11 thực tế khi đầu tư căn hộ được tôi tổng hợp lại.

Thực tế 1 : Đầu tư căn hộ không thể có lợi nhuận cao như đầu tư đất nền . Lợi nhuận thực tế của căn hộ thường rơi vào 10%-15%/năm . Cho thuê thì tỷ suất lợi nhuận cho thuê thường rơi vào 4%-7% tùy khu vực và sản phẩm.

Thực tế 2 : Thị trường căn hộ hoạt động ổn định hơn rất nhiều so với đất nền. Điều này không cần bàn cãi vì đất nền sốt nhanh thì cũng vỡ nhanh.

Thực tế 3 : Lúc mua thì dễ, lúc bán thì loay hoay. Lúc mua thì dễ, lúc cho thuê thì không được giá. Xác định sai thời điểm bán, chọn sai kênh để bán ra, định giá trị căn hộ sai thời điểm bán là những lý do chính cho việc này.

Thực tế 4 : Lướt sóng dễ bị sóng đè, hoặc lợi nhuận không cao . Đặc biệt trong giai đoạn 2018 đến nay nhiều nhà đầu tư thắng, nhưng tỷ lệ thua thì cao hơn .

Thực tế 5 : Không cần vốn lớn, nhiều giải pháp tài chính từ thanh toán chậm dài hạn đến đòn bẩy tài chính từ vốn vay ngân hàng có chính sách lãi suất rất tốt. Chính vì vậy, có sự tham gia rất đông đảo của khách hàng, xu hướng NGƯỜI MUA đầu tư căn hộ NGÀY CÀNG TRẺ HÓA so với các phân khúc cần vốn lớn như đất nền hay nhà phố.

Thực tế 6 : Giá trị của căn hộ nằm ở 3 cái nhất: là kênh tích lũy tài sản tốt nhất – Dễ mua nhất và dễ khai thác nhất so với các phân khúc khác.

Thực tế 7 : Căn hộ trung và cao cấp có lợi nhuận cao hơn nhiều thậm chí rất nhiều so với căn hộ giá rẻ. Dù căn hộ giá rẻ có thanh khoản tốt hơn, nhưng lợi nhuận chỉ lên một mức độ khiêm tốn sau khi hoàn thiện (thông thường rơi vào khoảng 10%/năm) còn căn hộ cao cấp thì lại đang có mức từ khoảng 15%/năm thậm chí là 20%-25%/năm ở một số khu vực như Thủ Thiêm.

Thực tế 8 : Mặt bằng giá khu vực xác lập nhanh, dự án mới công bố giá thường cao hơn dự án đã hoàn thiện cùng khu vực và phân khúc.

Thực tế 9 : Đang có xu hướng lướt sóng chuyển qua hướng tích lũy tài sản và đầu tư 2-3 năm bán lại của một lượng khách hàng độ tuổi từ 40-50 . Đầu tư an toàn hơn với mục đích giữ giá trị tiền đồng và có giá trị gia tăng cao hơn so với gởi tiết kiệm ngân hàng.

Thực tế 10 : Lực lượng môi giới tham gia phân khúc căn hộ tăng nhanh đột biến trong giai đoạn cuối 2014-2017. Công nghệ khai thác khách hàng, công nghệ bán hàng được cập nhật nhanh chóng và ngày càng tốt lên giúp cho thị trường sơ cấp và thứ cấp được cải thiện rất nhiều nhờ kĩ năng của sale. Bên cạnh đó cũng xảy ra những tình trạng tiêu cực như tư vấn bậy, hứa bậy, khiến khách hàng hiểu sai về thị trường cũng như sản phẩm.

Thực tế 11 : Mặt bằng giá căn hộ đang được đẩy cao, nhưng nhiều khu vực vẫn còn room tăng trưởng cao như Thủ Thiêm. Thị trường sơ cấp theo đánh giá của tôi vẫn còn tốt ít nhất trong 2 năm . Thị trường thứ cấp sẽ gặp cạnh tranh lớn khi có một lượng hàng hoàn thiện (bán trong giai đoạn 2016-2017) tung ra thị trường.

Viễn cảnh đầu tư căn hộ thực tế ra sao ?

11 thực tế đầu tư căn hộ để tránh tình trạng kì vọng quá đà hoặc lựa chọn sai phương án đầu tư. Qua đó góp phần tăng được tỷ lệ thành công khi thực hiện việc đầu tư căn hộ tại những thị trường lớn.

Hình thức đầu tư căn hộ và case study thực tế

1 – Đầu tư lướt sóng căn hộ :

MUA SỈ ĐỂ LƯỚT SÓNG – DÀNH CHO NHÀ ĐẦU TƯ CHUYÊN NGHIỆP

Câu chuyện 1 – Anh An là nhà đầu tư căn hộ chuyên nghiệp, vừa rồi anh có đặt mua tổng hết 12 căn hộ tại 1 dự án .

Vốn anh An có : 2 tỷ – Chi phí đặt cọc : 1,2 tỷ (100 triệu/căn)

Anh ra hàng được 8 căn ĐẸP với mức chênh lệch từ 60 triệu – 100 triệu (trung bình là 80 triệu/ căn) . Lợi nhuận đạt được là 8*80 triệu = 640 triệu.

Anh ra hàng 2 căn với giá vốn, mất 20 triệu chi phí cho sale: Lỗ tổng mất 40 triệu

Anh bỏ cọc 2 căn : Lỗ mất 200 triệu.

Tổng lợi nhuận anh đạt được khi lướt sóng = 640 triệu – 40 triệu – 200 triệu = 400 triệu.

Tỷ suất lợi nhuận = 400 triệu/ 1,2 tỷ *100% = 33% .

Trong thời gian ngắn, với phương án lướt sóng SĨ anh đã có mức lợi nhuận rất cao trong vòng 1 tháng là 33%.

BÀI và CÁCH LÀM là có, nhưng không phải ai cũng thực hiện được. Nhóm khách hàng dùng cách này thường là nhóm đầu tư chuyên nghiệp, tức là người không đi làm mà thời gian chính là các công việc liên quan đến bất động sản như quan hệ với môi giới, đi tìm hiểu dự án…

Qua đây các bạn sẽ thấy không còn lạ khi nghe nói có nhà đầu tư vừa mua 1 sàn – 2 sàn. Thực tế chỉ là chia nhỏ ra để lướt, hầu như là không có lượng tiền lớn đủ giá trị của số căn hộ này, họ chỉ dùng để mua lướt mà thôi. Bỏ cọc hoặc bán lỗ để cắt lỗ là bình thường với khách hàng lướt sóng giống như anh An.

Yêu cầu để có thể làm được điều này :

+ Dự án phải thật sự nóng hổi, số lượng môi giới tham gia lớn, hàng ra ít hơn nhiều so với số lượng đặt booking.

+ Mối quan hệ đủ rộng để có hàng đẹp, và có người ra hàng ngay lập tức. Tạo dựng mối quan hệ rộng với môi giới giỏi, môi giới thổ địa là bắt buộc.

+ Sẵn sàng cắt lỗ bằng bỏ cọc, bán lỗ hoặc tài chính đủ dư ra để vào hợp đồng những căn không thể lướt này. (Thông thường thì các nhà đầu tư này đủ lợi nhuận mong muốn trên số tổng căn ra thì ít khi vào hợp đồng những căn tồn này.)

+ Có phương án ra hàng ngay lập tức, hoặc tự chạy nếu có group hoặc có team môi giới đứng sau sẵn sàng chạy hàng thứ cấp này.

Câu chuyện 2 : Bạn Linh, là môi giới của căn hộ A tại Quận 9. Khi bắt đầu ra dự án, chỉ booking 50 triệu, bạn đã quyết định đầu tư căn hộ này vì thấy khá tiềm năng.

Trong ngày chuyển cọc, bạn Linh đã lấy được căn đẹp này và có khách muốn mua chênh lại 50 triệu tại chỗ.

Vốn bạn Linh có ban đầu : Đúng 50 triệu. Chi phí đặt cọc : 50 triệu.

Nếu chuyển cọc : Bạn Linh lời 50 triệu với 50 triệu vốn – tỷ suất lợi nhuận đạt 100% . Với người không chuyên thì lướt được vậy đã là rất tốt.

Tuy nhiên, bạn Linh đánh giá là giá sẽ cao hơn vì số lượng hàng ra quá ít so với số booking (tỷ lệ 1-4 tức là 4 khách booking chỉ có 1 khách mua được). Bạn Linh đã giữ lại đợi tăng giá. Rất tiếc là thị trường chỉ nóng trong ngày hôm đó và hôm sau, sau đó 2 ngày bạn ấy bán ra giá chênh 50 triệu như ngày chuyển cọc nhưng không thành.

Sau đó Linh phải tự kiếm khách bán lại lỗ 20 triệu so với giá gốc để tránh mất cọc khi CĐT bắt vào hợp đồng.

Cũng có người bạn của Linh là Vĩ, Vĩ mua được căn không đẹp như Linh, nhưng ngay trong ngày mở bán Vĩ đã quyết định bán ra chênh được 35 triệu .

—-

Câu chuyện này rất nhiều khách hàng là nhà đầu tư không chuyên khi lướt sóng gặp phải. Dự án nóng khi booking và công bố làm khách hàng đánh giá sai lầm về độ nóng hot sau đó khiến quyết định giữ lại đợi tăng giá sai lầm.

Với nhiều khách hàng mỏng vốn, nhưng lại muốn lướt sóng thì dễ dẫn tới tình trạng bỏ cọc (ở đây bản thân Linh là môi giới nên dễ bán ra được, còn bình thường khách thì sẽ rất khó hoặc chịu lỗ nhiều hơn).

Qua 2 câu chuyện, tôi muốn chia sẻ đến khách hàng có ý định đầu tư lướt sóng. Lướt sóng có thể, nhưng không hề dễ dàng. Đừng tham gia cuộc chơi này nếu kĩ năng và mối quan hệ với môi giới không thật sự tốt.

2 – Đầu tư căn hộ với mục đích tích lũy tài sản :

Câu chuyện 1 : Bản thân tôi đã mua được 1 căn hộ tại Palm Heights. Với mức thu nhập hằng tháng 2 vợ chồng tôi tương đối cao. Tuy nhiên để tích lũy đủ tiền để mua được một căn hộ khoảng 3 tỷ thì sẽ phải ít nhất 5-6 năm thì mới có thể mua được.

Tuy nhiên, tại Palm Heights của Keppel Land có chính sách thanh toán rất tốt là 1% – 1,5% tháng. Tức đâu đó khoảng 30 triệu – 45 triệu/ tháng cho căn hộ giao thô khoảng 3 tỷ. Mức tích lũy của tôi dư cho việc thanh toán 20% vào hợp đồng, và thu nhập hằng tháng đủ chi trả nên tôi quyết định mua.

Sau thời gian 2 năm, tôi đã bán ra căn hộ này, và lợi nhuận thu về là 300 triệu trên tổng số tiền bỏ ra là 1,2 tỷ (khoảng ).

Cũng có khách hàng tương tự của tôi tư vấn, khi mua thì cũng cùng mục đích tích lũy được một tài sản lớn bằng nhờ thu nhập hằng tháng tốt. Anh đã quyết định giữ lại căn hộ tại Palm Heights block T2 và vay thêm gần 1 tỷ để đóng vào nhận nhà và hoàn thiện.

Lãi suất vay năm đầu của NH là khoảng 8,5%/năm ưu đãi với thời gian vay 20 năm (năm sau lãi thả nổi). Tức anh trả gốc và lãi dao động khoảng 12 triệu/ tháng.

Khi đạt được mức lợi nhuận tiếp tục đạt khoảng 700-800 triệu thì anh sẽ bán ra, tạm thời thì anh dùng cho thuê (mức thuê tương đương) với tiền trả ngân hàng.

Với câu chuyện này, rõ ràng là mức lợi nhuận của phương án này thật sự không quá hấp dẫn. NHƯNG nếu để dành cho được 1 số tiền lớn thì rất khó, khó hơn nhiều so với việc tích lũy tài sản bằng cách mua căn hộ trả góp mà vẫn có lợi nhuận tương đối.

Một trong những giá trị của căn hộ chính là GÓP. Dễ mua và dễ khai thác làm cho rất nhiều khách hàng tuổi trẻ, chưa có tích lũy tài sản lớn nhưng thu nhập hằng tháng cao chọn để làm kênh đầu tư.

Các lưu ý khi chọn phương án đầu tư này :

+ Lựa chọn các chủ đầu tư uy tín, có phương thức thanh toán tốt dài hạn.

+ Lựa chọn các dự án có chính sách vay tốt, như không lãi suất trong 2 năm đầu (Khang Điền hay có).

+ Không vay quá ngắn, hoặc vay quá nhiều làm áp lực chi trả lãi hằng cao.

+ Luôn sẵn sàng cho phương án trả hết phần gốc còn lại khi lãi suất ngân hàng tăng cao đột biến.

+ Phù hợp với người mua nhà lần đầu để Ở khi thu nhập hằng tháng gia đình tốt. Hoặc người có ý định để dành đươc tài sản lớn hướng tới tự do tài chính khi đến tuổi nào đó.

3- Đầu tư căn hộ cho thuê :

Có 2 dòng khách hàng thường chọn mua đầu tư căn hộ cho thuê :

+ Khách hàng mua căn hộ cho thuê là phương án cộng thêm để tối đa hóa lợi nhuận khi đầu tư căn hộ.

+ Khách hàng hướng đến tự do tài chính, thu nhập hằng tháng từ các bất động sản cho thuê.

2 thời điểm khách hàng thường chọn :

+ Mua từ thời điểm đầu tiên – hoặc có ai đó bán giá rẻ vào thời điểm chưa bàn giao.

+ Mua tại thời điểm nhà bắt đầu bàn giao, căn hộ khai thác được liền, giá bán cũng được ưu tiên.

Như tôi đã chia sẻ, phương án mua căn hộ cho thuê là phương án cộng thêm để tối đa hóa lợi nhuận khi đầu tư nên những lưu ý tôi sẽ hướng quý khách về tích lũy tài sản và đầu tư sau bán lại .

Tức là không nên chỉ có đầu tư căn hộ để cho thuê mà nên kết hợp cả tích lũy tài sản và phải bán lại có giá trị gia tăng cao.

Tích lũy tài sản + cho thuê : Nên ưu tiên mua từ đầu để có giá tốt nhất tại dự án, hoặc những thời điểm mà giá còn tốt thì ưu tiên mua. Thời điểm mua càng gần thời điểm giao nhà càng tốt vì khai thác được nhanh.

Có rất nhiều khách hàng là nhà đầu tư bị áp lực vốn, hoặc cần xoay vốn nên thường bán lại tại thời điểm trước khi chủ đầu tư thông báo nhận nhà. Có một số dự án thậm chí khách hàng bán lại với giá gốc để thu tiền về nhanh hoặc chênh thấp khoảng 5%/năm thì đây là thời điểm mua vào rất ổn.

Nhưng để khách hàng tiếp cận được những nguồn hàng này thì cũng không phải dễ. Thường là phải thân với môi giới để có hàng là báo, vì hàng này số lượng không nhiều và thường đến gần thời điểm giao nhà thì bán rất nhanh.

Cho thuê + bán lại :

Với mục đích này thì chính nằm ở phần bán lại, cho thuê chỉ là giải pháp khai thác trong lúc đợi căn hộ đến thời điểm bán lại tốt.

LƯU Ý : Hầu hết các căn hộ cho thuê đều ở khung lợi nhuận từ 4%-7%/năm. Trừ khi căn hộ đó mua thời điểm giá quá rẻ hiện đã tăng cao, và so lợi nhuận với giá thuê hiện tại thì mới cao hơn.

4- Đầu tư căn hộ để bán lại :

Khách hàng đầu tư nhu cầu này có ý định bán lại trong 2-3 năm khi mua căn hộ (Thường nhà đầu tư bán trong giai đoạn trước hoặc sau khi nhận nhà 6 tháng) :

Tôi xin lưu ý 2 vấn đề cực kì quan trọng cần cân nhắc :

Yếu tố chờ khi đến thời gian này : Tức là trong vòng 2-3 năm tới, những yếu tố chờ như đường xá, dân cư, hạ tầng hay dự án mới mở ra có cái nào hình thành hay không ? Trong đó yếu tố hạ tầng giao thông và dân cư về sinh sống tăng nhanh là 2 yếu tố chờ quan trọng nhất góp phần vào giá trị gia tăng của căn hộ.

Đừng bỏ qua điều quan trọng này, hãy xem thử xung quanh đó có dự án nào lớn sẽ triển khai trong thời gian này hay không . Như thực tế tôi chia sẻ ở trên, những dự án ra sau thường có giá bán cao hơn so với giá dự án trước. Dù ảnh hưởng lớn hay nhỏ thì tôi chắc chắn là có ảnh hưởng đến mặt bằng giá của khu vực, qua đó ảnh hưởng đến giá bán căn hộ hiện tại.

Thị trường bán hàng : Có rất nhiều dự án được đánh giá tốt, vẫn bán được nhưng thị trường thứ cấp không sôi động. Chủ yếu vì khâu bán hàng sơ cấp không thật sự nóng nên khiến cho mặt bằng giá lâu được đẩy lên.

  • Tỷ lệ để có thể thị trường sôi động là booking chuyển cọc ít nhất là 3-1 (Tức là 3 booking có 1 cọc) .
  • ÍT nhất 3 đợt bán hàng hoặc số lượng căn đủ nhiều với tôi trên > 500 căn. Số lượng căn nhiều, giá tăng (dù là tăng kĩ thuật từ chủ đầu tư) cũng góp phần làm giá thứ cấp nhảy lên.

VỚi thời gian đầu tư lâu hơn (Sau khi nhận nhà 2-5 năm) : Với khoảng thời gian đầu tư này cần nhất là nhìn vào quy hoạch của khu vực và chủ đầu tư.

Yếu tố chờ dài hạn : Đánh giá tổng quan quy hoạch hạ tầng, dân cư, tiện ích khi mua căn hộ bán lại là cực kì quan trọng. Hầu hết giá bán tăng trưởng là nhờ các điều này nên rất quan trọng.

Chủ đầu tư : Xem thử chủ đầu tư nào thường khi hoàn thiện thì giá sẽ tăng cao. Chủ yếu đến từ việc hoàn thiện chất lượng cao, tiện ích đẹp và đồng bộ thì sẽ thu hút nhiều người muốn vào Ở.

Với 2 điều này, làm sao phải chọn được dự án nhiều người muốn vào mà ít người muốn dọn ra. Chính điều này sẽ làm cho khách hàng mua lại sẵn sàng chi trả một mức cao hơn bình thường để sở hữu một căn hộ tại đây.

Đánh giá xung quanh : Xem thử trong bán kính 2km còn quỹ đất lớn hay không, nếu còn quỹ đất lớn để phát triển dự án thì đây cũng là 1 điểm cộng cho việc đầu tư dài hạn.

Tuy nhiên, nếu đầu tư dài hạn thì trừ việc sở hữu những căn hộ hiếm tại các khu vực trung tâm CBD Quận 1 hay Thủ Thiêm thì tôi sẽ ưu tiên đầu tư đất hay nhà phố hơn.

Hình thức đầu tư căn hộ và case study thực tế

Phụ thuộc vào mong muốn lợi nhuận đạt được bao nhiêu và tài chính hiện có là bao nhiêu để lựa chọn ra phương án đầu tư phù hợp . Có một số trường hợp có thể kết hợp phương án đầu tư vào, nhưng để thành công thì ban đầu phải rõ ràng về phương án sẽ đầu tư ra sao với số tiền vốn bao nhiêu.

TOP 5 yếu tố ảnh hưởng khi đầu tư căn hộ chung cư

Yếu tố 1 – Đặc tính sản phẩm :

Đặc tính sản phẩm quyết định đến thị trường có đón nhận nó hay không, và thanh khoản nhanh hay chậm, khả năng tăng giá lên được bao nhiêu trong bao lâu.

+ Vị trí của dự án : Ảnh hưởng đến giá trị gia tăng tương lai, xung quanh có các yếu tố chờ nào. Chưa kể đến việc sau khi bán xong dự án, hết PR thì việc vị trí dự án ở những nơi đông dân cư qua lại cũng giúp nhận diện dự án tốt hơn qua đó dễ dàng bán ra hơn.

+ Phương thức thanh toán & Chính sách vay ngân hàng : Ảnh hưởng nhiều đến vốn, tỷ suất lợi nhuận khi sử dụng các phương án đòn bẩy tài chính hoặc không.

+ Giá bán căn hộ : Giá bán căn hộ so với mặt bằng giá bán hiện tại, qua đó đánh giá room tăng giá của căn hộ trong tương lai. Ví dụ bạn đánh giá mặt bằng giá tương lai 2 năm tới khu này sẽ từ 45 triệu/m2, mà giá bán căn hộ hiện tại của bạn đang là 30 triệu/m2 tức là room tăng giá của bạn còn rất nhiều, thực tế thì khoảng 10 triệu/m2, tương đương căn hộ 70m2 của bạn là 2,1 tỷ thì room tăng giá có khả năng lên 2,8 tỷ.

+ Chủ đầu tư : Ảnh hưởng đến cộng đồng cư dân quen thuộc (mức độ chi trả cho căn nhà tương lai) và chất lượng dự án và tiện ích giúp cho giá trị sản phẩm tăng qua đó giá bán được cộng thêm hay trừ đi.

+ Loại căn hộ : 1pn – 2pn – 3pn – 4pn hay duplex… ảnh hưởng đến tính thanh khoản của sản phẩm. Tuy nhiên, không phải cứ ít phòng ngủ là thanh khoản tốt mà phụ thuộc vào đối tượng khách hàng của dự án là ai. Có nhiều dự án loại 3 phòng ngủ thì bán rất nhanh và lời nhiều còn 1 phòng ngủ thì lại khó bán lại hơn.

+ Yếu tố chờ : Ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của sản phẩm trong tương lai. Các yếu tố chờ chính là hạ tầng giao thông, dân cư & tiện ích . Lưu ý quan trọng khi phân tích về yếu tố chờ phải biết bao giờ xong, và những yếu tố chờ nào ảnh hưởng lớn đến giá chứ không phải tất cả yếu tố chờ đều ảnh hưởng giống nhau.

Yếu tố 2 – Thời điểm :

Thời điểm MUA và thời điểm BÁN ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận cũng như thanh khoản của căn hộ.

Xen trong thời điểm MUA và thời điểm BÁN là các yếu tố xét theo chủ đầu tư, theo yếu tố chờ, và theo thị trường tại thời điểm MUA và thời điểm BÁN.

+ Thời điểm MUA :

– Một số dự án hay CĐT có chính sách thân quen LỜI NGAY lúc MUA : Tiêu biểu là Novaland có chính sách cho khách hàng cũ rất khủng. Tuy rằng thực tế có là lời ngay lúc MUA hay không thì cần xét thêm, nhưng khi bán lại có rất nhiều lợi thế nhờ được chiết khấu nhiều như vậy.

– Tại thời điểm MUA thì thị trường, yếu tố chờ, mức giá mua ảnh hưởng trực tiếp đến room tăng giá còn lại của căn hộ. Ví dụ, căn hộ A có giá mở bán là 25 triệu/m2, room tăng giá lên được 30 triệu/m2 và bạn mua tại thời điểm đợt 2 giá 27 triệu/m2 thì room tăng giá bị giảm lại.

Một số nhà đầu tư hay thắc mắc, giờ bán đợt 2-3 rồi đầu tư còn được nữa KHÔNG ? Câu trả lời ở trên chính là phải xem xét room tăng giá còn nhiều không, nếu còn nhiều thì vẫn xứng đáng đầu tư bình thường, nếu room tăng giá còn ít thì hãy lựa chọn phương án khác. 

+ Thời điểm BÁN :

– Ảnh hưởng trực tiếp đến THANH KHOẢN của căn hộ bán : Thời điểm bán lúc khu vực sôi động thị trường sôi động thì sẽ dễ bán hơn. Hoặc ví dụ dự án vào giai đoạn bàn giao hoặc đã bàn giao thì sẽ dễ bán hơn với thời điểm đang xây dựng ngổn ngang.

Ảnh hưởng đến tỷ suất lợi nhuận đầu tư : Thời điểm bán hợp lý sẽ tối đa hóa được tỷ suất lợi nhuận của một quá trình đầu tư.

Ví dụ, tôi muốn bán căn hộ Palm Heights của tôi đã mua khi chuẩn bị đến thời gian nhận nhà, tôi có 2 thời điểm bán để suy xét :

Trước khi nhận nhà : Vốn bỏ ra 1,2 tỷ – lợi nhuận đạt 300 triệu .

Sau khi nhận nhà : Vốn bỏ ra 3 tỷ (vay ngân hàng 1,5 tỷ) – lợi nhuận kì vọng đạt được 500 triệu sau nhận nhà 3 tháng.

Chọn thời điểm nào BÁN hợp lý để tối đa hóa tỷ suất lợi nhuận và thu hồi dòng tiền tìm cơ hội đầu tư sinh lợi khác tốt hơn. Hoặc là nếu không có cơ hội đầu tư khác thì có nên vào tiền tiếp không.

Yếu tố 3 – Cách thức bán hàng và ra hàng :

+ Cách ra hàng, cách triển khai book hàng bán ảnh hưởng trực tiếp đến CUNG ra tỷ lệ bao nhiêu so với CẦU. Thường thì CĐT sẽ có tỷ lệ để đảm bảo MỨC ĐỘ HẤP THỤ đợt ra hàng đảm bảo tạo ra KHAN HÀNG. Khi khan hàng thì mặt bằng giá rất nhanh được đẩy lên.

+ Các bước tăng giá kĩ thuật của chủ đầu tư : Tăng giá kĩ thuật tức là chủ đầu tư tự tăng giá, thông thường là 5-10% mỗi đợt bán cũng ảnh hưởng đến giá bán ở thị trường thứ cấp.

+ Sức hút và độ nóng của sản phẩm với cộng đồng môi giới : Chỗ nào có môi giới đông thì chỗ đó có thị trường hiếm khi sai. Vì vậy, có nhiều dự án chỉ tương đối nhưng các yếu tố như PHÍ môi giới – cách PR – cách ĐÀO TẠO và triển khai event bán hàng tốt cũng ảnh hưởng lớn đến căn hộ có đầu tư được không, thị trường thứ cấp có sôi động không.

Yếu tố 4 – VỐN :

+ Vốn tự thân – Vốn huy động (đòn bẩy tài chính) : Ảnh hưởng trực tiếp đến phương án đầu tư và tỷ suất lợi nhuận đạt được khi bán ra.

Yếu tố 5 – Chính sách vĩ mô :

+ Rất nhiều chính sách vĩ mô can thiệp vào thị trường, tiêu biểu trong năm 2018-2019 chính là chỉ tiêu dân số và pháp lý của các dự án khiến cho nguồn cung căn hộ ra thị trường bị giảm sút. Chính điều này tạo nên rất nhiều dự án khan hiếm hàng hóa dù sản phẩm không thật sự xuất sắc.

+ Chính sách tín dụng cho bất động sản : Với các chủ đầu tư thì nguồn vốn huy động từ ngân hàng là rất lớn và quan trọng. Khi thắt tín dụng cho bds và nâng mức rủi ro cho vay BĐS sẽ làm dòng tiền chảy vào BDS gặp khó khăn. Nhiều chủ đầu tư thông qua phát hành trái phiếu hay huy động từ phát hành thêm cổ phiếu cũng ảnh hưởng nhiều đến thị trường và giá bán ra .

Đây là 5 yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến việc đầu tư căn hộ. Nhiều yếu tố phải xét lồng vào nhau thì mới có cái nhìn tổng quan về việc có quyết định đầu tư hay không.

TOP 5 yếu tố ảnh hưởng khi đầu tư căn hộ chung cư

Dưới vai trò của một chủ doanh nghiệp môi giới, cũng như vai trò tư vấn cho khách hàng tôi luôn phân tích nhiều hơn 5 yếu tố này để nhìn thấy được đâu là cơ hội đâu là rủi ro. Có những thành công lớn, và rủi ro được khắc phục chính từ những bản phân tích chuyên sâu như vậy.

TẤT TẦN TẬT thị trường căn hộ Quận 2 - TIỀM NĂNG hay CẠM BẪY ?
TẤT TẦN TẬT thị trường căn hộ Quận 2 - TIỀM NĂNG hay CẠM BẪY ?