Luận ! Ý kiến của ALan Phan về thị trường BĐS

Luận ! Ý kiến của ALan Phan về thị trường BĐS

by Nhật Phạm 19/12/2013

Thưa ông Alan Phan , theo 1 bài báo tôi tình cờ đọc được trên mạng có những dòng chia sẽ của ông về thị trường BĐS. Trích từ : http://vneconomy.vn/201312191150239P0C17/neu-co-tien-toi-cung-khong-mua-bat-dong-san.htm

Tôi xin mạn phép nói lên suy nghĩ của tôi về những điều mà ông phát ngôn.

Thứ 1 : Ông chia sẽ về những phát ngôn của về chuyện thị trường lên xuống. Và khuyên người dân coi lại ẩn ý đằng sau những phát ngôn về thị trường ấy.

Tôi cũng xin thưa, tôi cũng hay theo dõi bài trên blog góc nhìn Alan Phan của ông. Và cũng nghe lời khuyên của ông về việc coi lại đằng sau những phát ngôn là gì.

Ông chia sẽ người ta phát ngôn thị trường lên xuống để có thể bán được hàng. Vậy thì tôi cũng nhìn những lời chia sẽ của ông rằng ông đang cố gắng phát ngôn để gây chết và gãy đổ thị trường.

Sau đó sẽ là những “con cá mập” sau lưng ông nhảy vào xâu xé miếng bánh BĐS đang bị bỏ rơi với mức giá rẻ bèo.

Xin thưa ông , tôi có thể nghĩ như vậy được không ?

Thứ 2 : Ông nói về giá thị trường? Vậy giá thị trường là giá như thế nào? Giá đó là mức mà người dân có thể mua.

Ông lấy ví dụ : Chi phí cấu thành giá trị của 1 sản phẩm Iphone là 500$ nếu bán 800$ thì người dân không đủ tiền mua, bắt buộc phải bán lỗ còn 500$.

Tôi không đồng tình với ông về quan điểm này. Vì đơn giản điều ông nói quá đúng nhưng mang nặng tính lý thuyết của cái gọi là giá thị trường. Người dân ở đây là ai? Người dân không đủ tiền mua tính trên cơ sở nào?

Mỗi khi tung ra 1 sản phẩm nào đó thì nhà sản xuất chắc chắn cũng đã có target đối tượng khách hàng đón nhận sản phầm của mình là ai.

Một sản phẩm tung ra cho dù là 10 tỷ / căn vẫn có 1 bộ phận khách hàng riêng đáp ứng được giá đó. Sản phẩm có giá 100 triệu/nền đất cũng có đối tượng riêng của nó.

Ông không thể lấy mức thu nhập bình quân của người dân rồi luận kết cho thị trường BĐS bán giá cao trong thời điểm hiện tại và người dân không thể mua được. Bởi vì những sản phẩm đó chỉ phục vụ cho đối tượng mà nó sinh ra để phục vụ.

VD : Nếu tính giá 1 căn hộ chỉ trên giá trị xây dựng : 5 triệu/m2 * 40m2 = 200 triệu .

Vừa qua theo 1 số liệu công bố thu nhập bình quân người VN đang là 1600$ / năm . Tức là khoảng 35 triệu /năm . Nếu tính căn hộ 200 triệu thì họ cũng phải cần để dành tới 6 năm không chi tiêu.

Nhưng ai cũng thừa hiểu không thể nào có giá 200 triệu khi giá thành của 1 sản phẩm BĐS gồm rất nhiều yếu tố như giá đất , giá xây dựng , trượt giá, lãi suất vay ngân hàng và chi phí bôi trơn….

Vậy nên không thể luận kết giá BĐS hiện nay không phù hợp túi tiền của người dân 1 cách chung chung như vậy.

Có thể trước đây những lời ông nói hoàn toàn chính xác, với sự phát triển quá nóng và đường lối kinh doanh theo xu thế. Nhiều chủ đầu tư lớn đã mạnh tay vay nợ đầu tư vào những dự án cao cấp hầm hố dù nhu cầu ở phân khúc này không cao tính theo mức thu nhập của người dân VN. Giá cả leo thang chóng mặt , tạo ra quá nhiều giá trị ảo.

Khi thị trường đi xuống, những vụ tín dụng đen vỡ ra, thì nhiều chủ đầu tư hay những nhà đầu tư thứ cấp đã trở tay không kịp khiến thị trường gãy đổ nhanh chóng.

Nhưng có 1 điều ông nên ghi nhận, người ta bỏ tiền 1000 tỷ ra thì không ai ngu. Sai lầm có thể được sửa chữa. Và có rất nhiều CĐT đã và đang có gắng rất nhiều để đưa ra những phương án để có thể hồi sinh.

Từ chia nhỏ căn hộ, giảm giá thành , tăng chiết khấu, ngân hàng đang có những động thái dù còn rất kém nhưng cũng đã góp phần không nhỏ vào sự thành công của 1 số dự án hiện nay.
Đã có sự chuyển dịch rõ rệt trong năm nay khi các “zombie BĐS” liên tục được hồi sinh và bàn giao cho khách hàng.

Thực tế,người dân đã bắt đầu có thể tiếp cận được những sản phẩm BĐS có giá hợp lý hơn trong khoảng 2 quí cuối năm 2013 này và có khả năng sẽ tiếp tục chuyển biến trong năm 2014.

Vậy nếu tôi có khuyên khách hàng thì sẽ là : Nếu bạn thấy sản phẩm đó phù hợp nhu cầu và tài chính của bạn đủ thì nên mua nó đi. Đừng đợi nó giảm giá nữa vì có giảm cũng không tới tay bạn.

Thứ 3 : Có sự mâu thuẩn rất lớn trong phát ngôn của ông về việc đánh giá thị trường?

Ông nói mình không tin vào các con số thống kê , kể cả những tổ chức có tiếng trên thế giới. Nên ông không biết thị trường ở những năm sau sẽ như thế nào?

Nhưng ông lại phát ngôn có tiền tôi cũng không mua bất động sản vì thấy khả năng phục hồi còn mờ mịt. Và giá còn không phù hợp với túi tiền người dân.

Vậy tóm lại,sau tất cả ông đều qui về thị trường sẽ vẫn khó phục hồi. Và ông dựa trên cơ sở nào ? Con số hay cảm tính . Vô tư hay có mưu tính ?

Hạ hồi sẽ phân giải .

Tôi không phải là 1 chuyên gia kinh tế hay tài chính . Cũng không giỏi giang nổi tiếng như ông. Mỗi phát ngôn của ông có thể khiến thị trường chao đảo.

Tôi chỉ chia sẽ góc nhìn của tôi dưới con mắt của 1 người làm BĐS . Và dưới con mắt nhìn nhận khách hàng thực tế chứ không phải trên những con số.

nhatpham
Tác Giả

Nhật Phạm

Tôi là Nhật Phạm . Tôi là đại diện truyền thông của nhóm Blogger Nhật Phạm Và Các Cộng Sự . Chúng tôi là 1 nhóm các chuyên gia hoạt động phi lợi nhuận trong bất động sản.
Chúng tôi dùng kiến thức của mình để đưa ra những góc nhìn về các dự án,giúp khách hàng có được nhiều thông tin bổ ích khi quyết định mua.

Thảo luận ý kiến

avatar